Sinds 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huren van toepassing geworden. Invoering ervan heeft tot grote onrust geleid bij verhuurders van woningen in de middenhuur (van 144-186 punten). De maximale huurprijs is dan € 1.184,82 in 2025. In de vrije sector (vanaf 187) is er geen maximale huurprijs. Hierna wordt niet in gegaan op het overgangsrecht bij sociale huur tot 143 punten (en een huurprijs van € 900,07) en in de vrije sector (vanaf 187 punten).
Voor midden huursituaties van 144-186 punten die voor 1 juli 2024 werden verhuurd geldt overgangsrecht. De nieuwe regels zijn van toepassing bij een nieuw huurcontract.
Het overgangsrecht komt aan bod bij huurcontracten die al bestonden voor 1 juli 2024. Als je tussen de circa 145 tot 186 punten zit behoor je tot de middenhuur, bij het aflopen van een bestaand contract, zal de verhuurder de keuze kunnen maken of die wenst te verhuren in dit segment[1]. Als er een oude huurovereenkomst is aangegaan door 2 huurders voor 1 juli 2024 en één van de huurders wordt vervangen door een andere/ nieuwe huurder, is er dan sprake van een nieuwe huurovereenkomst of een voortzetting van de oude huurovereenkomst?
Het standpunt kan worden ingenomen dat er sprake is van een academische discussie, aangezien de puntentelling leidend is voor de toepasselijkheid van het overgangsrecht. Dit onderdeel zou dan ook aan de orde kunnen komen bij de middenhuur.
Wanneer er minimaal één oude huurder overblijft en in het addendum wordt volledig aangesloten bij de oude van toepassing zijnde huurovereenkomst, kan inhoudelijk moeilijk het standpunt worden ingenomen dat er sprake is van een nieuwe huurovereenkomst. Er zijn geen nieuwe inhoudelijke afspraken gemaakt. Het bestaande contract is dan nog niet afgelopen, waardoor nog steeds de eerbiedigende werking van toepassing is. De vraag is echter ook hoe vaak van huurder kan worden gewisseld? Indien niemand van de oorspronkelijke huurovereenkomst meer in de woning verblijft kan nauwelijks het standpunt worden verdedigd dat de oude overeenkomst nog van toepassing is.
Deze vraag speelt in de praktijk en in de parlementaire behandeling is hier nauwelijks aandacht aan besteed. Taxwise verwacht zodoende komende jaren veel uitspraken hierover, waardoor duidelijkheid zal worden verkregen. De wetgever had er echter goed aan gedaan om hier meer duidelijkheid over te geven bij invoering van de wet.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met mr. Terence Vink via Tvink@taxwiseadvocaten.nl.
#overgangsrecht#wetbetaalbarehuren#middenhuur#addendum#allonge
[1] Kamerstukken II 2023/2024, 36496, nr. 3, p. 165 (MvT).